番禺“白切鸡寿司”板块,终于凑齐一桌麻将~

网红番禺,今年至今凡土拍必摇号。

万博、创新城、番禺广场甚至莲花湾等板块不断推新刷流量,各有各的火。

不过,有个板块却例外,环境不差、楼盘产品力也不弱,但偏偏就像白切鸡寿司一样,两个本不差的东西合在一起却让人沉默,总感觉哪里不对,爱不起来…

△白切鸡寿司 来源:大众点评网友

这就是有“市桥西”之称的番禺沙头,继大华、电建、龙光之后,绿城和番禺交投联合开发的STJ15-02新项目也终于要来了。

凑齐一桌麻将的沙头,这次能破局么?


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“小透明”玩起了改善河景盘

虽然都在沙头,但绿城项目的位置不同于其余“三兄弟”,它一线临市桥河,有亲水的优势。

所以它的推广名也挺有诗意,叫“揽江印月”,案名甚至都直接写在了工地门口上。

u1s1,这名字很绿城,让KK一下子想起了南沙灵山岛尖的“晓风印月”。

虽然所在的STJ15-02地块早在去年5月就被番禺交投拿下,并且今年年初确定引入绿城合作开发,但由于地块前身是番禺水泥厂,前期主要在进行土壤修复,所以直到近期才进入正式施工阶段。

△STJ15-02地块已平整 @楼市前线 摄

除了南向一线临市桥水道,西面还有莲湖湿地公园,平时有不少周边街坊休闲消遣。

同时,附近还有大富村、北海村等旧村,已纳入“十年改造规划”,面貌以后会有改变。

而揽江印月的定位也很明确,面向周边地缘客为主的改善型住宅,这一点从日前公布的项目规划也可窥得端倪。

方案显示,楼盘占地约5.1万㎡,总建面约16万㎡,包含8栋19-25层的高层住宅、2栋一线临河的7-9层小洋楼9班幼儿园+托儿所、部分商业+公建。

其中,小洋楼为正南向,估计是每层只有两户大平层。高层住宅除了6#楼基本是蝶式塔楼,目测每层4-5户,全部朝东南或西南。

小区内园林绿化也不少,还配置有游泳池,建成后的效果大致长这样:

△揽江印月效果图

其实这个地段,之前也有一线临市桥河的楼盘,即隔壁的国科众安·江屿大观,属于商业性质的公寓+叠院。

这次绿城揽江印月的住宅加入搅局,家人们不妨猜猜,它能不能激起沙头板块的一些波澜?


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等待破局的沙头

有人说,绿城改善盘的加入,对于市桥西面的沙头而言是个让人眼前一亮的机会,丰富了板块的选择。

反过来看,开发商集聚,板块汇聚人气,对城市配套的落地、完善,也有一定的促进作用。

△沙头街航拍 来源:沙头街道办

比如交通方面,一是快速化改造中的西环路,日后经市广路、105国道、洛溪桥直通海珠。

二是规划26号线在沙头附近设站,大致沿现有沿105国道与现有的3号线平行,直通海珠、天河、白云,有消息指线路可能纳入广州地铁第四期实施线路。

交通配套顺利落地的话,沙头板块将更多进入中心区买家的视线,未来不仅仅面向番禺地缘客,市场格局大不同。

产业方面,沙头在“十四五”期间重点发展珠宝首饰、冷冻产业、商业等,今年6月公布的国土空间总体规划草案又将沙头划归为都市时尚创意板块,以发展创意产业园为重点。

最近几年,沙头街的海伦堡创意园、在云端粤港澳大湾区智慧生活园等园区相继开业投产,拉开了产业转型升级的步伐,对当地楼市多少带来正面作用。

△在云端粤港澳大湾区智慧生活园 来源:番禺融媒

除此之外,其实近年来,沙头内部的配套也在不断升级完善,比如揽江印月所在地段的对口学校,新建的沙头中心小学已在2020年开学。

同年10月,总建面约30万㎡的海乐荟商业体开业,囊括餐饮、服饰、KTV、电影院等业态,提升了当地的消费环境。

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绿城入局,沙头“三兄弟”抖一抖

家人们还记得么?曾几何时,沙头也是震惊市场的存在,不为别的,就因为那个开发商们疯狂抢地的名场面。

2018年-2019年楼市上行期间,沙头街禺山大道南侧先后出让3宗宅地,经过多轮拉锯争夺后,分别由大华、电建、龙光拿下,开发成如今的大华紫悦府、电建洺悦玉府、龙光天瀛。

而且,3宗地块楼面地价高达20154-26375元/㎡,当时市场普遍预测几个楼盘售价在3.5万/㎡以上,甚至冲上4万/㎡。

后来因楼市下行,板块又缺少利好刺激,即使有大夫山优质生态环境的加持,几个楼盘定位也偏向刚改、改善,楼价也一直上不去。

如今,这几个楼盘都已经到了(准)现楼的状态,均价大约在3.1万/㎡上下,便宜的单位“2”字头都有。

尤其是龙光天瀛楼面价26375元/㎡现楼2XXXX元/㎡起,基本贴着地价亏本卖。

△龙光天瀛

白切鸡好吃,寿司也不错,但混在一起做白切鸡寿司,主打一个错配,各自的粉丝都沉默了!想抢占市场,难。

至于绿城入局与番禺交投联手开发的揽江印月,楼面地价14963元/㎡,比其余3个楼盘的拿地成本都要低一截,产品定价操作空间更大,压力自然给到现有3盘。

△揽江印月效果图

不过,根据早前曝光的绿城和番禺交投双方合作约定,绿城要在5年内完成项目建设施工,并将所有产品售清,销售额要达到32.3亿元

所以说,绿城在用地成本上相对没压力,但后续的销售去货压力仍不小。

考虑到绿城南沙项目产品比较耐打,首进番禺开发的揽江印月应该也有竞争力,应该可以顺利完成销售目标,就看最终出来的户型会不会有惊喜吧~

△揽江印月效果图

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